マンションの相続税評価に関する2024年以降の新ルールについて解説。影響額の自己試算ツール、新しい計算方法、増税の可能性、適用除外物件の情報を提供。新ルール理解のための重要ガイド。

新ルール導入の背景

相続でマンションなどの不動産を取得する場合、通常『財産評価基本通達』に基づいて時価評価をして、相続税額を計算します。

ところが、従来の『財産評価基本通達』に従って計算されるマンションの相続税評価額は実勢価格の平均4割程度になっていました。相続税評価額と実勢価格とがあまりにもかけ離れているので、それを是正するために2024年1月以降の相続や贈与から、新しいルールでマンションの相続税評価をすることとなりました。

マンションの評価額は現在、実勢価格の平均4割程度にとどまり、タワーマンションの高層階などで評価額の低さを利用した節税策が富裕層を中心に広がっていた。

日本経済新聞2023年6月30日　https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUE223AB0S3A620C2000000/

影響をザックリいうと

端的に言うと、増税傾向の影響があります。

マンションの相続税評価額を（理論上の）市場価格の6割相当額まで引き上げることを目指すルール変更です。ただし、実際の影響は物件によりことなります。場合によっては、従来の評価額より低く評価されるケースもあります。

新ルール適用対象外の物件もある

以下の物件は新ルールが適用されません。

• 一棟所有の賃貸マンション
• 事業用テナント
• 低層の集合住宅（地階を除く階数が２以下）
• 二世帯住宅（居住用の専有部分一室の数が３以下で全て当該区分所有者又はその親族が居住）
• 相続や贈与があった時点で区分建物の登記がされていなかったもの

見直し後の具体的な評価方法

マンションの相続税評価額の基本構造

前提として、マンションの相続税評価額は、専有部分にかかる土地の評価額と建物の評価額の合計額として計算されます。この考え方は従来と変わりません。

【マンションの相続税評価額＝土地の評価額＋建物の評価額】

土地の評価額と建物の評価額の計算方法がこう変わる

一部、例外がありますが、新ルールでは従来の評価額に「区分所有補正率」という割合を乗じることになります。

土地の評価額
従来：「敷地全体の評価額」×「共有持分の割合」
新ルール：「敷地全体の評価額」×「共有持分の割合」×「区分所有補正率」

建物の評価額
従来：「固定資産税評価額」×1.0
新ルール：「固定資産税評価額」×1.0×「区分所有補正率」

「区分所有補正率」の計算方法などは国税庁ホームページで確認

「区分所有補正率」の計算方法などは国税庁ホームページでご確認ください。また、上記の解説は、理解促進のため一部簡略化しています。一定の状況では異なる計算となりますのでご留意ください。

影響額試算スプレッドシート

ご自身のマンションの情報を入力すると影響額を試算できるスプレッドシートを作成しました。以下リンクからご自由にダウンロードしてください。

【試算ツール】2024年1月以降のマンションの相続税評価額